PROSES PEMBUATAN RAB ESTIMASI BIAYA PROYEK

Pembiayaan pembangunan bangunan gedung Negara digolongkan kepada pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan standar ( yang ada standar harga satuan tertingginya) dan pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan non standar ( yang belum tersedia standar harga satuan tertingginya). Pembiayaan bangunan gedung Negara dituangkan dalam Dokumen Pembiayaan yang terdiri atas komponen-komponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan konstruksi, kegiatan pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi, kegiatan perencanaan konstruksi, dan kegiatan pengelolaan proyek.

STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2 konstruksi fisik maksimum untuk pembangunan bangunan gedung Negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan gedung Negara. Yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung Negara .

Standar Harga Satuan Tertinggi pembangnuan gedung Negara ditetapkan secara berkala untuk setiap Kabupaten / Kota oleh Bupati / Walikota setempat.

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan untuk biaya pelaksanaan konstruksi fisik per-m2 pembangunan bangunan gedung Negara dan diberlakukan sesuai dengan klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya yang terdiri atas :

HARGA SATUAN PER M2 TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA KLASIFIKASI SEDERHANADAN TIDAK SEDERHANA

Harga satuan tertinggi untuk grdung Negara dibedakan untuk setiap klasifikasi gedung sederhana dan tidak sederhana, lokasi kabupaten / kotanya, dan untuk bangunan yang bertingkat dan yang tidak bertingkat. Di samping itu juga diberlakukan koefisien / faktor pengali untuk bangunan gedung bertingkat, dan koefisien / faktor pengali untuk bangunan / ruang dengan fungsi khusus .

HARGA SATUAN PER M2 TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNAN BANGUNAN RUMAH NEGARA

Harga satuan per m2 tertinggi untuk bangunan rumah negara dibedakan untuk setiap tipe rumah Negara dan lokasi Kabupaten / Kotanya. Untuk harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan rumah susun ( pekerjaan standar), menggunakan pedoman harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan gedung pemerintahan bertingkat tidak sederhana, sesuai dengan lokasi kabupaten / kotanya.

HARGA SATUAN PER M2 TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNAN PAGAR BANGUNAN GEDUNG NEGARA

• Harga satuan per m2 tertinggi pembangunan pagar bangunan gedung Negara ditetapkan sesuai klasifikasi bangunan gedung, letak pagar serta lokasi Kabupaten / Kotanya
• Harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan pagar rumah Negara, sesuai dengan tipe rumah, letak pagar, dan lokasi Kabupaten / Kotanya.
• Harga satuan per m2 tersebut, dengan ketentuan tinggi pagar sebagai berikut:

1. Pagar depan dengan tinggi minimum 1,5 m

2. Pagar samping dengan tinggi minimum 2 m

3. Pagar belakang dengan tinggi minimum 2 m

Atau berdasarkan ketentuan Peraturan Daerah setempat.

Harga satuan tertinggi untuk bangunan gedung Negara dengan klasifikasi bangunan khusus , ditetapkan berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB) yang dihitung sesuai dengan kebutuhan dan kewajaran harga yang berlaku.

KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN

Anggaran biaya pembangunan bangunan gedung Negara ialah anggaran yang tersedia dalam Dokumen Pembiayaan yang berupa Daftar isian proyek (DIP) / DIP Suplemen, atau Rencana Anggaran lainnya, yang terdiri atas komponen biaya konstruksi fisik, biaya manajemen / pengawasan konstruksi biaya perencanaan konstruksi, dan biaya pengelolaan proyek.

1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Yaitu besarnya biaya yang dapat digunakan untuk membiayai pelaksanaan konstruksi fisik bangunan gedung Negara yang dilaksanakan oleh pemborong secara kontraktual dari hasil pelelangan , penunjukan langsung, atau pemilihan langsung.

Penggunaan biaya konstruksi fisik selanjutnya diatur sebagai berikut :

• Biaya konstruksi fisik dibebankan pada biaya untuk komponen kegiatan konstruksi fisik proyek yang bersangkutan.
• Biaya konstruksi fisik maksimum untuk pekerjaan standar, dihitung dari hasil perkalian total luas bangunan gedung Negara dengan standar harga satua per m2 tertinggi yang berlaku.
• Untuk biaya konstruksi fisik pekerjaan-pekerjaan yang belum ada pedoman harga satuannya ( non standar ), dihitung dengan rincian kebutuhan nyata dan dikonsultasikan dengan instansi teknis setempat.
•  Biaya konstruksi fisik ditetapkan dari hasil pelelangan pekerjaan yang bersangkutan, maksimunm sebesar biaya konstruksi yang tercantum dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung Negara yang bersangkutan, yang akan dicantumkan dalam kontrak, yang didalamnya termasuk biaya untuk:

1. Pelaksanaan pekerjaan dilapangan ( material, tenaga, dan alat )
2. Jasa dan overhead pemborong
3. Izin Mendirikan Bangunan ( IMB), yang IMB-nya telah mulai diproses oleh pengelola proyek dengan bantuan konsultan perencana konstruksi dan /atau konsultan manajemen konstruksi
4. Pajak dan iuran daerah lainnya, dan
5. Biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi

• Pembayaran biaya konstruksi fisik dapat dibayarkan secara bulanan atau tahapan tertentu yang didasarkan pada prestasi / kemajuan pekerjaan fisik di lapangan.

2. BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakan untuk membiayai

Kegiatan manajemen konstruksi pembangunan bangunan gedung Negara, yang dilakukan oleh konsultan manajemen konstruksi secara kontraktual dari hasil pelelangan, penunjukan langsung, atau pemilihan langsung.

Penggunaan biaya manajemen konstruksi selanjutnya diatur sebagai berikut :

1. Biaya manajemen konstruksi dibebankan pada biaya untuk komponen kegiatan manajemen konstruksi proyek yang bersangkutan
2. Besarnya nilai biaya manajemen konstruksi maksimum dihitung berdasarkan prosentase biaya manajemen konstruksi terhadap nilai biaya konstruksi fisik bangunan yang tercantum dalam table B2 dan B3.
3. Untuk biaya manajemen konstruksi pekerjaan-pekerjaan yang belum ada pedoman harga satuan tertingginya ( non standar), besarnya biaya manajemen konstruksinya dihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yang bias diganti, sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku.
4. Biaya manajemen konstruksi ditetapkan dari hasil pelelangan / pemilihan langsung, maupun penunjukan langsung pekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkan dalam kontrak, termasuk biaya untuk :

• 1. Honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang
• 2. Materi dan pengadaan laporan
• 3. Pembelian dan atau sewa peralatan
• 4. sewa kendaraan
• 5. biaya rapat-rapat
• 6. Perjalanan ( local maupun luar kota)
• 7. Jasa dan overhead manajemen konstruksi
• 8. Asuransi / pertanggungan ( liability Insurance )
• 9. Pajak dan iuran daerah lainya

Pembayaran biaya manajemen konstruksi didasarkan pada prestasi

kemajuan pekerjaan perencanaan dan konstruksi fisik di lapangan

yaitu ( maksimum) :

1. Tahap persiapan / pengadaan konsultan perencana 5 %
2. Tahap review rencana teknis sampai dengan serah terima dokumen perancangan 10 %
3. Tahap pelelangan Pemborong 5 %
4. Tahap konstruksi fisik yang dibayarkan berdasarkan prestasi pekerjaan konnstruksi fisik dilapangan s.d. serah terima pertama pekerjaan 80 %

3. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakan untuk membiayai perencanaan bangunan gedung Negara , yang dilakukan oleh konsultan perencana secara kontraktual dari hasil pelelangan , penunjukan langsung, atau pemilihan langsung. Besarnya biaya perencanaan dihitung berdasarkan nilai total keseluruhan bangunan .

Penggunaan biaya perencanaan selanjutnya diatur sebagi berikut:

1. Biaya perencanaan dibebankan pada biaya untuk komponen kegiatan perencanaan proyek yag bersangkutan
2. Besarnya nilai biaya perencaan maksimum dihitung berdasarkan prosentase biaya perencanaan konstruksi terhadap niali biaya konstruksi fisik bangunan yang tercantum pada Tabel B1, B2 dan B3.
3. Untuk biaya perencanaan pekerjaan-pekerjaan yang belum ada pedoman harga satuan tertingginya (non standar), besarnya biaya perencanaan dihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yang bias diganti, sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku.
4.  Biaya perencanaan ditetapkan dari hasil pelelangan /pemilihan langsung, maupun penunjukan langsung pekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkan dalam kontrak tersebut biaya untuk:

• a. honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang
• b. materi dan pengadaan laporan
• c. pembelian dan atau sewa peralatan
• d. sewa kendaraan
• e. biaya rapat-rapat
• f. perjalanan (local maupun luar kota)
• g. jasa dan overhead manajemen konsruksi
• h. asuransi/pertanggungan (liability insurance)
• i. pajak dan iuran daerah lainnya.

Pembayaran biaya perencanaan didasarkan pada pencapaian pada pencapaian prestasi/kemajuan perencanaan setiapnya, yaitu (maksimum):

1. tahap konsep rancangan 10 %

2. tahap pra-rangan 15 %

3. tahap pengembangan rancangan 25 %

4. tahap rancangan gambar detail 30 %

5. tahap pelelangan 5 %

6. tahap pengawasan berkala 15 %

4. BIAYA PENGAWASAN KONSRTUKSI

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakan untuk membiayai pengawasan pambangunan bangunan gedung Negara yang dilakukan oleh konsultan pengawas secara kontraktual dari hasil pelelangan, penunjukan langsung, atau pemilihan langung.

Penggunaan biaya pengawasan selanjutnya diatur sebagai berikut:

1. Biaya pengawasan dibebankan pada biaya untuk komponen kegiatan pengawasan proyek yang bersangkutan.
2. Besarnya nilai biaya pengawasan maksimum dihitung berdasarkan prosentase biaya pengawasan konstruksi terhadap nilai konstruksi fisik bangunan yang tercantum dalam Tabel B1 dan B2.
3. Untuk biaya pengawasan pekerjaan-pekerjaan yang belum ada pedoman harga satuan tertingginya (non-standar), besarnya biaya pengawasan dihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yang bias diganti, sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku.
4. Biaya pengawasan ditetapkan dari hasil pelelangan/pemilihan langsung, maupun penunjukan langsung pekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkan dalam kontrak termasuk biaya untuk:

• 1. honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang
• 2. materi dan pengadaan laporan
• 3. pembelian dan atau sewa peralatan
• 4. sewa kendaraan
• 5. biaya rapat-rapat
• 6. perjalanan (local maupun luar kota)
• 7. jasa dan overhead manajemen konstruksi
• 8. asuransi/pertanggunan (liability insurance)
• 9. pajak dan iuran daerah lainnya.

Pembayaran biaya pengawasan dapat dibayarkan secara bulanan atau tahapan tertentu yang didasarkan pada pencapaian prestasi/kemajuan pekerjaan konstruksi fisik di lapangan, atau penyelesaian tugas dan kewajiban pengawasan.

5. BIAYA PENGELOLAAN PROYEK

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakan untuk membiayai kegiatan pengelolaan proyek bangunan gedung negara.

Prosentase besarnya niali komponen biaya pengelolaan proyek dihitung berdasarkan nilai keseluruhan bangunan.

Penggunaan biaya pengelolaan proyek selanjutnya diatur sebagai berikut:

1. Biaya pengelolaan proyek dibebankan pada biaya untuk komponen kegiatan pengelolaan proyek dari proyek yang bersangkutan.
2. Besarnya niali biaya pengelolaan proyek maksimum dihitung berdasarkan prosentase biaya pengelolaan proyek terhadap nilai biaya konstruksi fisik bangunan yang tercantum dalam table B1 dan B2.
3. Perincian penggunaan biaya pengelolaan proyek adalah sebagai berikut;

Biaya operasional unsure Pemegang Mata Anggaran Biaya operasional unsur Pemegang Mata anggaran adalah sebesar 65 % dari biaya Pengelolaan Proyek yang bersangkutan, untuk keperluan Honorarium staf dan panitia lelang, perjalanan dinas, rapat-rapat, proses pelelangan, bahan dan alat yang berkaitan dengan pengelolaan proyek sesuai dengan pentahanpannya, serta persiapan dan pengiriman kelengkapan administrasi/dokumen pendaftaran bangunan gedung Negara.

Biaya operasional unsur Pengelola Teknis,

1. Biaya operasionol unsur Penelola adalah sebesar 35 % dari biaya Pengelolaan Proyek yang bersangkutan, yang dipergunakan untuk keperluan honorarium Pengelola Teknis, honorarium tenaga ahli (apabila diperlukan), perjalanan dinas transport local, biaya rapat, biaya pembelian/penyewaan bahan dan alat yang bersangkutan dengan proyek yang bersangkutan sesuai dengan pentahapannya.
2. Pembiayaan diajukan oleh Instansi Teknis setempat kepada pemimpin proeyk/bagian proyek.

Realisasi pembiayaan pengelolaan proyek dapat dilakukan

Secara bertahap sesuai kemajuan pekerjaan (persiapan, Perencanaan pelaksanaan konstruksi). Besarnya honorarium mengikuti ketentuan yang berlaku. Untuk pekerjaan yang berada di wilayah yang sukar pencapaiannya/sukar dijangkau transportasi (renote area) kebutuhan biaya untuk transportasi/perjalanan dinas dalam rangka survey, aanwijzing, pengawasan berkala, opname lapangan, koorniasai dan pengelolaan proyek ke lokasi proyek tersebut, dapat diajukan sebagai biaya non standar, di luar prosentase bagi pengelolaan proyek, yang terncantum dalam Tabel B1, B2 dan B3. Di dalam masing-masing komponen biaya pembangunan tersebut termasuk semua beban pajak dan biaya perijinan yang berkiatan dengan pembangunan bangunan gedung Negara sesuai ketentuan yang berlaku.

Kelebihan biaya berupa penghematan yang didapat dari bagian perencanaan, manajemen konstruksi atau pengawasan dapat digunakan langsung untuk peningkatan mutu atau penambuahn kegiatan konstruksi fisik, dengan melakukan revisi Dokumen Pembiayaan.

Posted in: